Виды недвижимости и значение выражения “предназначение объекта недвижимости”

Обычно под недвижимостью понимают жилой объект, но на самом деле эта категория гораздо шире. Вид объекта определяет его рыночную стоимость, наряду с такими характеристиками, как местоположение, состояние, ликвидность и доходность. Из-за высокой стоимости и долговечности такого типа инвестиционного объекта государство регулирует все сделки с недвижимостью. Понятие “статус объекта недвижимости” было введено с классификацией объектов на карте, точнее с внедрением кадастра на территории Болгарии. Цель сделки с объектом может быть как личное пользование, так и инвестиция, что делает категорию недвижимости гораздо более широкой, а в некоторых сделках требуется и изменение статуса объекта, чтобы он соответствовал потребностям своего владельца и, прежде всего, соблюдал законодательные нормы.

Изменение предназначения объекта недвижимости или смена статуса

Согласно ЗУТ “изменение предназначения” объекта или части объекта представляет собой переход от одного способа использования к другому в соответствии с соответствующими кодами, которые являются основными кадастровыми данными и определяются согласно Закону о кадастре и имотном регистре и нормативным актам по его применению.

Согласно кадастровым регистрам каждый объект, в зависимости от своего вида, идентифицируется рядом кадастровых данных, таких как: идентификатор (уникальный номер), площадь, этаж/количество этажей, адрес и другие. Одним из идентифицирующих элементов объектов является их “предназначение”, для которого каждый объект получает соответствующий код. Изменение предназначения объекта означает изменение способа его использования, которое может осуществляться путем перепланировки и выполнения строительно-монтажных работ или без выполнения строительно-монтажных работ. В зависимости от наличия или отсутствия строительно-монтажных работ определяется и режим, применимый к конкретному изменению предназначения.

Упрощенная процедура смены статуса

До внесения изменений в ЗУТ каждое изменение предназначения объекта было связано с необходимостью получения нового разрешения на строительство. Это само по себе запускало долгую и сложную процедуру, трудности которой были предпосылкой к тому, чтобы она не проводилась. С новой нормой, действующей с 2021 г., а именно чл. 147а от ЗУТ, предусмотрен новый и облегченный порядок изменения предназначения зданий или самостоятельных объектов в зданиях, например, жилых помещений, ателье, магазинов, кабинетов для медицинских нужд, офисов, салонов красоты и др. обслуживающих объектов. Важно отметить, что новый режим по чл. 147а от ЗУТ регулирует изменение предназначения зданий или самостоятельных объектов в зданиях без выполнения строительно-монтажных работ. В этих случаях режим предусматривает, что изменение осуществляется после выдачи разрешения на изменение предназначения главным архитектором муниципалитета. Это совершенно новый разрешительный режим, при котором вместо разрешения на строительство предусматривается выдача разрешения на изменение предназначения и упрощенная процедура. Главный архитектор муниципалитета выдает разрешение без требования представления инвестиционных проектов, но заявление на выдачу должно сопровождаться доказательствами того, что соблюдены требования чл. 38 или 39 от ЗУТ, что не нарушаются правила и нормативы застройки и представлены положительные заключения соответствующих компетентных органов относительно соблюдения требований, установленных нормативным актом для нового предназначения - имеются в виду заключения о соблюдении противопожарных требований и санитарно-гигиенических требований. 

В продолжение этой статьи вы увидите, какие наиболее часто встречающиеся изменения предназначения объектов в нашей практике и какие документы для этого необходимы.

Изменение статуса с “ателье” на “жилье/апартамент” по упрощенной процедуре (без СМР)

Учитывая ограничение на возможность адресной регистрации в недвижимом имуществе с предназначением для ателье, многие люди инициируют процедуру изменения предназначения ателье в жилое помещение.

Это может быть осуществлено и по новой, упрощенной процедуре изменения предназначения по чл. 147а от ЗУТ.

Документы, которые следует подать в муниципалитет по местонахождению объекта, следующие:

1. 1. Заявление о выдаче разрешения на изменение предназначения зданий или самостоятельных объектов в зданиях без выполнения строительно-монтажных работ (Номер 3179);
2. 2. Уведомление об инвестиционном предложении об изменении предназначения зданий или самостоятельных объектов в зданиях без выполнения строительно-монтажных работ (Номер 3179);
3. 3. Документ о праве собственности на недвижимый объект;
4. 4. Удостоверение о наследниках (когда документ о праве собственности оформлен на имя наследодателя заявителя) - прилагается служебно;
5. 5. Актуальная схема недвижимого объекта;
6. 6. Виза на проектирование в случаях чл. 140 ал.3 от ЗУТ;
7. 7. Нотариально заверенная декларация об отсутствии СМР;
8. 8. Уведомление об инвестиционном предложении об изменении предназначения (неотъемлемая часть заявления);
9. 9. Решение по ОВОС или решение об оценке необходимости ОВОС (при необходимости);
10. 10. Нотариально заверенные согласия, решения общего собрания этажной собственности;
11. 11. Согласование по порядку чл.39, ал.3 с соответствующим министром;
12. 12. Документ о вводе в эксплуатацию строительства (удостоверение о терпимости);
13. 13. Копия доверенности (при подаче заявления доверенным лицом), заверенная “Верно с оригиналом”;
14. 14. Другие (положительные заключения соответствующих компетентных органов относительно соблюдения требований, установленных нормативным актом для нового предназначения);
15. 15. Квитанция о внесении платежа или платежное поручение на внесенную таксу;

После того как будет удостоверено, что объект соответствует необходимым требованиям, главный архитектор выдает разрешение на изменение предназначения. Последнее сообщается заинтересованным лицам, которые имеют возможность обжаловать его в 14-дневный срок со дня сообщения.

Изменение статуса с “офис” на “жилье/апартамент” по упрощенной процедуре (без СМР)

Процедура изменения статуса здесь не настолько долгая и сложная. Необходимо подать заявление по образцу главному архитектору муниципалитета, сопровожденное следующими обязательными документами:

1. 1. Документ о праве собственности;
2. 2. Удостоверение о наследниках (при необходимости);
3. 3. Актуальная схема здания или самостоятельного объекта;
4. 4. Нотариально заверенная декларация о том, что строительно-монтажные работы и/или монтажные работы выполняться не будут;
5. 5. Документы, подтверждающие соответствие требованиям чл. 38 или чл. 39 от ЗУТ;
6. 6. Квитанция о внесении платежа или платежное поручение на внесенную таксу.

После рассмотрения заявления и документов главный архитектор выдает соответствующее Разрешение на изменение предназначения в срок 7 дней, при этом оно вновь сообщается заинтересованным лицам, которые имеют возможность обжаловать его в 14-дневный срок со дня сообщения.

Важно знать

После изменения предназначения, на основании выданного главным архитектором района по местонахождению объекта разрешения на изменение предназначения, это изменение следует отразить в кадастре, а также в налоговой декларации по чл.14 от ЗМДТ для обложения налогом на недвижимое имущество.